par Communication L'ATWO CONSEIL | Mai 27, 2025 | Actualités, Le coin du dirigeant
Parce qu’elle est propriétaire de logements inoccupés, une propriétaire se voit réclamer le paiement de la taxe sur les logements vacants. Une taxe qu’elle refuse de payer, la vacance de ses logements étant indépendante de sa volonté. Un argument suffisant ? Réponse du juge…
Taxe sur les logements vacants : précisions sur les conditions d’exonération
Pour remédier à l’inoccupation de nombreux logements, certaines communes peuvent appliquer une taxe annuelle sur les logements vacants (TLV).
La taxe est due, en principe, pour chaque logement vacant depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition, à l’exception de ceux détenus par les organismes d’habitation à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources.
Actuellement, il est possible d’échapper à cette taxe en prouvant que la vacance du logement est indépendante de la volonté du propriétaire. Tel sera le cas, par exemple, d’un logement mis en vente qui ne trouve pas d’acquéreur, ou d’un logement mis en location qui ne trouve pas de locataire.
C’est sur ce fondement qu’une propriétaire a tenté d’échapper à la taxe sur les logements vacants. Parce qu’elle possède plusieurs logements inoccupés dans différents immeubles, une propriétaire se voit réclamer le paiement de la taxe sur les logements vacants, qu’elle refuse de payer.
Elle évoque une vacance de ces logements indépendante de sa volonté : les immeubles en cause sont squattés par des occupants sans titre qui ont dégradé et vandalisé les logements lui appartenant.
Cette insécurité et l’impossibilité de réaliser les travaux nécessaires pour permettre de louer lesdits appartements expliquent cette vacance qui, selon la propriétaire, est indépendante de sa volonté.
Sauf que, si le climat d’insécurité présent dans le quartier où se trouvent les logements est de nature à compliquer la location des logements qui y sont situés, pour autant, rien ne prouve que la propriétaire n’a pas été en mesure de donner en location une partie des nombreux biens qu’elle possède au sein de l’ensemble immobilier.
Par ailleurs, les courriers qui lui ont été adressés successivement par le syndic de la copropriété prouvent que la propriétaire est pour partie responsable, depuis plusieurs années, de la situation de vacance dans laquelle celle-ci a laissé plusieurs de ses appartements : il en ressort qu’elle n’a pas mis en œuvre les mesures utiles afin de faire procéder à l’expulsion des occupants indélicats et de condamner l’accès aux biens afin de permettre leur remise en état.
Ce que confirme le juge : rien ne prouve ici que la propriétaire a accompli les diligences pour chercher à louer ou céder les logements en cause au prix du marché.
La vacance des logements n’étant pas indépendante de sa volonté, la propriétaire est tenue au paiement de la taxe sur les logements vacants au titre de ces logements.
Pas de « vacance » pour la taxe sur les logements vacants ? – © Copyright WebLex
par Communication L'ATWO CONSEIL | Mai 27, 2025 | Actualités, Le coin du dirigeant
Lorsqu’un dirigeant vend sa société et part à la retraite, il peut bénéficier d’un avantage fiscal qui vient minorer l’impôt dû sur cette vente. Mais cela suppose qu’il ait exercé des fonctions de direction dans la société et perçu, à ce titre, une rémunération « normale ». Comme vient de se le faire rappeler récemment un dirigeant d’entreprise…
Départ à la retraite du dirigeant : un avantage fiscal sous condition de rémunération
Pour rappel, les dirigeants de petites et moyennes entreprises (PME) soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) partant à la retraite bénéficient, toutes conditions remplies, d’un abattement fixe de 500 000 € sur les gains, appelés plus-values, réalisés à l’occasion de la vente des titres de leur société.
Pour bénéficier de cet abattement, le dirigeant doit :
- avoir exercé au sein de la société une fonction de direction de manière continue pendant les 5 années précédant la vente des titres, donnant lieu à une rémunération normale ;
- avoir détenu les titres cédés depuis au moins 1 an à la date de la cession ;
- avoir détenu directement ou par personne interposée ou par l’intermédiaire de son conjoint (époux(se) ou partenaire de Pacs) ou de ses ascendants ou descendants ou de ses frères et sœurs, de manière continue pendant les 5 années précédant la cession, au moins 25 % du capital de la société dont les titres sont cédés ;
- cesser toute fonction dans la société dont les titres sont vendus et faire valoir ses droits à la retraite dans les 2 années suivant ou précédant la vente.
Une des conditions a fait l’objet d’un litige entre l’administration fiscale et un dirigeant qui a cédé son entreprise et fait valoir ses droits à la retraite.
Parce qu’il estime remplir toutes les conditions pour bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value réalisée applicable au dirigeant partant en retraite, il ne déclare pas ce gain auprès de l’administration fiscale…
À tort, selon l’administration fiscale qui constate qu’une condition, pourtant impérative, n’est pas respectée ici : pour être exonéré d’impôt, le vendeur doit justifier qu’il a, dans les 5 ans précédant la vente de ses titres, occupé un poste de direction qui a donné lieu à une rémunération normale.
Ce qui n’est pas le cas ici, puisque la rémunération du gérant, au cours de ces 5 années, s’est élevée, en moyenne, à 1 282 € par mois. Un montant qui s’est avéré inférieur aux 5 rémunérations les plus élevées dans la société, laquelle ne rencontrait pourtant pas de difficultés financières…
Dès lors que cette condition impérative n’est effectivement pas respectée ici, l’exonération d’impôt ne peut pas être accordée, confirme le juge, qui maintient donc le redressement fiscal…
Moral de l’histoire : pour bénéficier de l’abattement fiscal spécifique de 500 000 €, il est nécessaire de justifier avoir effectivement exercé, dans les 5 ans précédant la vente, une fonction de direction.
En outre, cette fonction de direction doit donner lieu à une rémunération normale, représentant plus de la moitié des revenus professionnels du vendeur.
À défaut, l’administration fiscale pourra remettre en cause l’application de l’abattement au cours d’un contrôle fiscal, comme cela a été le cas dans cette affaire. Ce qui suppose une vigilance particulière sur le niveau de rémunération de la fonction de dirigeant…
Vente de société, départ en retraite et avantage fiscal : une question de rémunération ? – © Copyright WebLex
par Communication L'ATWO CONSEIL | Mai 23, 2025 | Actualités, Le coin du dirigeant
Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur est tenu de payer divers frais parmi lesquels peuvent être cités les frais de notaire qui comprennent, entre autre, les droits de mutation à titre onéreux perçus par les collectivités territoriales. Ces droits ont augmenté dans 27 départements au 1er avril 2025, et 46 autres départements viennent de les rejoindre…
Hausse des droits de mutation à titre onéreux : 46 nouveaux départements concernés
À l’occasion de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur paie des frais de notaire, lesquels comprennent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent aux collectivités territoriales.
Sauf dispositions particulières, le taux des DMTO est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.
La loi de finances pour 2025 a relevé ce taux maximum pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, passant de 4,50 % à 5 %.
27 départements français ont voté pour l’application du taux de 5 % pour les DMTO, applicable à partir du 1er avril 2025. Depuis le 1er mai 2025, 46 nouveaux départements ont rejoint cette liste.
Achat immobilier : nouvelle vague de hausse des frais de notaire – © Copyright WebLex
par Communication L'ATWO CONSEIL | Mai 20, 2025 | Actualités, Le coin du dirigeant
Nouveauté issue de la loi de finances pour 2024 : à compter du mois de septembre 2025, les conjoints soumis à imposition commune se verront appliquer automatiquement un taux individualisé de prélèvement à la source (PAS). Voilà qui mérite quelques explications…
Taux individualisé du PAS des couples : c’est pour bientôt
Jusqu’à présent, l’administration fiscale appliquait par défaut un taux de prélèvement à la source (PAS) commun aux deux membres du couple, qu’il soit marié ou pacsé, lesquels pouvaient, sur option, demander l’application d’un taux individualisé.
Concrètement, pour les couples soumis à imposition commune, l’administration fiscale calculait un taux « commun » de prélèvement à la source (PAS) qui tenait compte de l’ensemble des revenus et charges du ménage, qu’elle appliquait pareillement à chacun des époux ou partenaires de Pacs, sans tenir compte des éventuels écarts de revenus entre les conjoints.
Toutefois, les époux ou partenaires pouvaient, s’ils le souhaitaient, opter pour l’application d’un taux de PAS « individualisé », appliqué individuellement et calculé en fonction des revenus propres de chacun, pour tenir compte des écarts de revenus entre les conjoints. En pratique, cette option permettait d’éviter de pénaliser le conjoint dont les revenus étaient les plus faibles.
En l’absence d’option pour le taux « individualisé », la règle fiscale applicable pouvait aboutir à des situations inconfortables, notamment pour le conjoint ou le partenaire pacsé qui percevaient les revenus les plus faibles et qui, par voie de conséquence, supportait un taux de PAS identique à celui de son conjoint ou partenaire aux revenus plus conséquents.
Pour remédier à cette inégalité, la loi de finances pour 2024 a inversé le mécanisme jusqu’alors applicable, à compter du 1erseptembre 2025.
À partir de cette date, un taux individualisé sera appliqué automatiquement et par défaut à chaque membre du couple marié ou lié par un Pacs et soumis à imposition commune.
Ce n’est que sur option que le couple pourra opter pour l’application du taux commun.
Cette option pourra être exercée et dénoncée à tout moment. Elle sera reconduite tacitement.
Le taux de prélèvement qui découle de l’option pour l’application du taux commun s’appliquera au plus tard le 3e mois suivant celui de la demande.
En cas de dénonciation de l’option, ce même taux cessera de s’appliquer au plus tard le 3e mois suivant celui de la dénonciation.
Prélèvement à la source des couples : chacun son taux ? – © Copyright WebLex
par Communication L'ATWO CONSEIL | Mai 16, 2025 | Actualités, Le coin du dirigeant
Suite à la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, les propriétaires de biens immobiliers doivent déclarer, avant le 30 juin, les immeubles composant leur patrimoine. Le formulaire de déclaration qui doit être utilisé en 2025 est désormais disponible et, cette année, de nouvelles informations doivent être renseignées : lesquelles ?
Déclarer ses biens immobiliers : nouvelles informations, nouveau formulaire
La taxe d’habitation étant désormais supprimée pour les résidences principales et afin de distinguer les immeubles exonérés de ceux encore soumis à taxation (résidences secondaires, logements vacants, etc.), l’administration fiscale demande à tous les propriétaires de répertorier leur patrimoine immobilier.
Concrètement, tous les propriétaires (personnes physiques et morales) doivent ainsi déclarer, avant le 30 juin, l’ensemble des immeubles qu’ils possèdent, c’est-à-dire :
- leur résidence principale ;
- leur(s) résidence(s) secondaire(s) ;
- les locaux loués ou occupés à titre gratuit par un tiers ;
- les locaux vacants.
Notez que cette déclaration n’a pas à être renouvelée chaque année. Une fois remplie pour la 1re fois, seul un changement de situation survenu entre le 2 janvier 2024 et le 1er janvier 2025, comme un changement de locataire, nécessite une nouvelle déclaration en 2025.
Pour 2025, cette déclaration de biens immobiliers comporte quelques changements. De nouvelles informations doivent être fournies par les propriétaires, et notamment les suivantes :
- l’adresse, la nature et la surface du bien ;
- lorsqu’ils s’en réservent la jouissance : la nature de l’occupation et, le cas échéant, la date de début et de fin de la période de la vacance ;
- pour chaque occupant :
- les éléments d’identification de l’occupant ;
- la date de début et de fin d’occupation ;
- le mode d’occupation et, le cas échéant, le type de location, le classement du bien en meublé de tourisme et les éléments d’identification du gestionnaire de location ;
- en cas de vacance du local :
- le motif de celle-ci ;
- s’ils bénéficient ou non de l’exonération liée à leur hébergement dans un établissement ou service en cas de perte d’autonomie ;
- en cas de location meublée, le numéro SIREN attribué au propriétaire au titre de son activité de loueur en meublé.
En pratique, pour remplir son obligation, le propriétaire doit utiliser le service « Gérer mes biens immobiliers » disponible dans son espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv.fr.
En dehors de cette déclaration en ligne, il est possible, pour les personnes peu familières avec l’outil internet ou habitant dans des zones peu couvertes par les connexions internet, de procéder différemment, comme vient de le rappeler récemment le Gouvernement :
- en contactant directement l’administration fiscale en appelant au numéro national 0 809 401 401 (service gratuit + prix d’un appel), du lundi au vendredi de 8 h 30 à 19 h, ou en se rendant directement dans le service des impôts des particuliers compétent, qui peut prendre en charge, le cas échéant, leur déclaration d’occupation ;
- en se rendant dans un espace France services le plus proche de chez eux, où les usagers pourront accéder à un ordinateur en libre-service et bénéficier au besoin d’un accompagnement personnalisé.
Dans ces conditions, un formulaire « papier » (no 1208-OD-SD) pour 2025 est désormais disponible.
Au-delà de cette tolérance, le Gouvernement rappelle que le recours à ce formulaire papier reste possible, même si le propriétaire dispose d’un espace personnel sur le site impots.gouv.fr s’il indique expressément à l’administration fiscale qu’il n’est pas en mesure de souscrire cette déclaration par voie électronique.
Déclarer ses biens immobiliers : le formulaire 2025 est disponible ! – © Copyright WebLex
par Communication L'ATWO CONSEIL | Mai 5, 2025 | Actualités, Le coin du dirigeant
Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur est tenu de payer divers frais parmi lesquels peuvent être cités les frais de notaire qui comprennent, en outre, les droits de mutation à titre onéreux perçus par les collectivités territoriales. Ces droits viennent d’être augmentés dans 27 départements. Lesquels ?
Droits de mutation à titre onéreux : en hausse pour 27 départements
À l’occasion de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur paie des frais de notaire, lesquels comprennent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent aux collectivités territoriales.
Sauf dispositions particulières, le taux des DMTO est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.
La loi de finances pour 2025 a relevé ce taux maximum pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, passant de 4,50 % à 5 %.
À ce jour, 27 départements français ont voté pour l’application du taux de 5 % pour les DMTO, applicable à partir du 1er avril 2025.
La liste de ces départements est la suivante :
- Ariège (09)
- Charente-Maritime (17)
- Corrèze (19)
- Côte-d’Or (21)
- Dordogne (24)
- Eure-et-Loir (28)
- Haute-Garonne (31)
- Hérault (34)
- Ille-et-Vilaine (35)
- Loir-et-Cher (41)
- Loire (42)
- Loire-Atlantique (44)
- Loiret (45)
- Maine-et-Loire (49)
- Mayenne (53)
- Meurthe-et-Moselle (54)
- Puy-de-Dôme (63)
- Rhône (hors Métropole de Lyon) (69)
- Haute-Savoie (74)
- Paris (75)
- Seine-et-Marne (77)
- Tarn (81)
- Vosges (88)
- Yonne (89)
- Essonne (91)
- Hauts-de-Seine (92)
- Seine-Saint-Denis (93)
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