Le moins que l’on puisse dire est que la loi de finances pour 2025 a connu un parcours tumultueux. Non sans mal, elle a été promulguée au terme d’un parcours chaotique de plusieurs mois. Le texte, issu des travaux de la Commission mixte paritaire, a été adopté le 5 février par l’Assemblée nationale puis le 6 février par le Sénat, et a franchi le cap du Conseil constitutionnel moyennant la censure de quelques cavaliers budgétaires (Cons. const. DC 13-2-2025 n° 2025-874).

S’il était imaginé au départ qu’elle serait peut-être quasiment vide pour espérer être consensuelle, elle recèle finalement de nombreuses mesures, très diverses. Et au-delà de celles qui ont été très médiatisées comme la contribution différentielle sur les hauts revenus, la contribution exceptionnelle sur l’IS pour les très grandes entreprises ou l’abaissement des seuils de la franchise en base de TVA (qui, pour cette dernière, s’est avérée tellement controversée que le gouvernement l’a suspendue jusqu’en juin dans l’attente d’adaptations), nombre de mesures, parfois plus discrètes, viennent impacter significativement la fiscalité de l’immobilier.

L’heure est, globalement, au durcissement de la fiscalité, d’une part pour les candidats à l’acquisition qui pourraient subir la possibilité offerte aux départements d’augmenter temporairement les droits de vente d’immeubles et, d’autre part pour les bailleurs non professionnels avec la hausse de la fiscalité sur les plus-values de cession. Autres mesures, favorables celles-ci, la prolongation de certains dispositifs de faveur (notamment le Loc’Avantages) et, en matière de droits d’enregistrement, le dispositif d’exonération des dons familiaux de sommes d’argent visant à promouvoir la solidarité intergénérationnelle en vue de l’achat ou de la rénovation de la résidence principale.

Inventaire à la Prévert ci-après…

Impôt sur le revenu et plus-values des particuliers

On peut retenir pour l’essentiel les mesures suivantes en matière d’imposition des particuliers :

• le barème de l’impôt sur le revenu, ainsi que les seuils et limites qui lui sont associés, sont revalorisés de 1,8 % en fonction de la hausse des prix à la consommation hors tabac de 2024 (article 2) ;
• le dispositif Loc’Avantages est prolongé de trois ans et s’applique aux demandes de conventionnement enregistrées jusqu’au 31 décembre 2027 (article 88) ;
• l’exonération des plus-values de cession d’immeubles destinés au logement social s’applique aux cessions d’immeubles situés en Corse (article 86) ;
• les cessions de terrains en zones tendues de Corse ne peuvent plus bénéficier de l’abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières (article 86).

Fiscalité professionnelle

La fiscalité professionnelle est marquée par les mesures ci-après :

• pour calculer les plus-values de cession qu’ils réalisent, les loueurs en meublé non professionnels doivent, comme les loueurs professionnels, minorer le prix d’acquisition de l’immeuble des amortissements déduits (article 84) ;
• jusqu’au 31 décembre 2027, l’éligibilité aux prêts à taux zéro des logements individuels neufs et des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif est rétablie (article 90) ;
• le statut particulier des organismes de gestion agréés et la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion sont supprimés (article 11) ;
• une contribution exceptionnelle sur l’IS est due, au titre du premier exercice clos à compter du 31 décembre 2025, par les grandes entreprises réalisant en France un chiffre d’affaires égal ou supérieur à un milliard d’euros (article 48) ;
• le régime fiscal de faveur des fusions prévu aux articles 210 A et suivants du CGI est aménagé et étendu aux nouvelles opérations relevant du régime juridique des fusions et scissions (notamment les fusions et scissions sans échange de titres et certaines scissions partielles) (article 65) ;
• le report en avant des « méga-déficits » est temporairement limité (article 97).

Taxe sur la valeur ajoutée

En matière de TVA, on notera les dispositions suivantes :

• en principe applicables au 1er mars 2025, la baisse à 25 000 € et l’uniformisation des plafonds de chiffre d’affaires permettant de bénéficier de la franchise en base de TVA sont suspendues par le gouvernement jusqu’au 1er juin 2025 (article 32, I-7° ; Communiqué de presse n° 199 du 28-2-2025). L’administration fiscale, quant à elle, a précisé les règles applicables aux assujettis qui perdront le bénéfice de la franchise en base en 2025 (BOI-RES-TVA-000198 du 3-3-2025) ;
• le régime simplifié de TVA sera supprimé et remplacé par un régime déclaratif trimestriel à compter de 2027 (article 38) ;
• la fourniture et la pose de chaudières utilisant des combustibles fossiles relèvent du taux normal de TVA (article 32, I-2°, 4° et 5° et II) ;
• la livraison et l’installation de panneaux photovoltaïques dans les logements relèvent du taux réduit de TVA (article 42) ;
• TVA sur les travaux dans les logements : l’attestation est remplacée par une mention sur la facture (article 41).

Impôts locaux et taxes immobilières

Il est possible de relever les mesures suivantes :

• la suppression totale de la CVAE est reportée de 3 ans et prendra effet en 2030. La réduction progressive du taux et la diminution corrélative du taux du plafonnement de la CET sont également repoussées (article 62) ;
• le champ d’application de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est restreint avec l’exclusion des locaux à usage professionnel et l’exonération plus large de certains logements, notamment ceux destinés au logement d’urgence (article 110) ;
• l’étendue de l’obligation déclarative des propriétaires de locaux d’habitation est précisée, notamment en cas de vacance ou de location du local. Une nouvelle obligation déclarative est mise à la charge des tiers occupants de résidences secondaires (article 115) ;
• les locaux vacants au 1er janvier qui font l’objet d’un engagement de transformation en logements sont exonérés de taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France et en Provence-Côte d’Azur mais sont soumis à la taxe d’aménagement (article 111) ;
• la date limite de signature d’une convention d’entretien et de gestion du parc dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPPV) et de dépôt de la déclaration pour les nouveaux contrats de ville est reportée au 31 mars 2025 (articles 47 et 114) ;
• un plafonnement s’applique pour la révision des valeurs locatives des monuments historiques passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties (article 121).

Enregistrement

La loi de finances pour 2025 comporte plusieurs mesures en matière d’enregistrement :

• de nouvelles possibilités de modulation du droit de vente sont prévues pour les départements : augmentation temporaire du droit départemental, jusqu’à 5 % ; possibilité de voter un taux réduit ou une exonération pour les primo-accédants (article 116) ;
• acquisition par substitution aux droits d’une Safer : le délai pour réaliser l’achat est porté de six mois à dix mois (article 69, I) ;
• les dons familiaux en espèces pour l’achat ou la rénovation énergétique de la résidence principale sont, sous certaines conditions et limites, exonérés de droits de mutation à titre gratuit (article 71).

Mesures fiscales diverses

Enfin, on retiendra deux autres mesures fiscales :

• le zonage France ruralités revitalisation (ZFRR) est aménagé et élargi et les exonérations liées d’impôt sur les bénéfices et d’impôts locaux sont aménagées. Les exonérations dans les ZFU-TE sont prorogées (articles 99 et 100) ;
• le régime spécial des sociétés de multipropriété, relatif au traitement fiscal des avantages en nature procurés par la jouissance du bien, s’applique aux avantages consentis au cours d’un exercice ouvert jusqu’au 31 décembre 2026 (article 49).